De oplossing: de tabula-rasa sanering volgens Haussmann
Alle geïndustrialiseerde steden in Europa kenden sinds 1800 dergelijke verstedelijking met een groeiend verkeersprobleem waarbij onder andere stations, meestal aangelegd buiten het centrum, geen goede verbinding hadden met het stadscentrum. Dat was ook zo in Gent.
Vanaf midden 18de-eeuw begonnen de nationale en lokale besturen, meestal in handen van de burgerij, zich zorgen te maken en de vele epidemieën in West-Europa en de pest in Zuid-Europa zorgden voor een doorbraak van de opvatting dat grondige grootschalige saneringen noodzakelijk waren.
Aanvankelijk wou de overheid, vanuit het economisch-liberale denken, het eigendomsrecht niet aantasten en geen initiatief nemen, maar uiteindelijk werden, uit angst voor nieuwe epidemieën, in verschillende landen wetten voor onteigening en financiering goedgekeurd. In België kwam op 1 juli 1858 ‘de wet op onteigening voor het saneren van ongezonde wijken’ tot stand, dat in 1867 uitgebreid werd met ‘de wet op onteigening voor verfraaiing’.
Parijs nam het voortouw: Napoleon III gaf, in het reactionaire klimaat van na de revolutie van 1848 aan baron Haussmann de opdracht zijn plan uit te voeren. Verpauperde ‘quartiers’ dienden gesaneerd te worden én verkeersdoorbraken moesten worden aangelegd voor de ontsluiting van het centrum via brede lanen voor transport, maar ook voor de doorgang van het leger voor eventueel ingrijpen bij opstanden. De theorieën van ‘verluchten’ indachtig trok Haussmann dwars doorheen het middeleeuws stratenlabyrint rechte brede lanen met bomenrijen en dure burgerhuizen in een stervormig patroon. ‘Haussmannisme’ werd in de rest van de 19de-eeuw een soort handleiding voor stadsontwikkeling in alle Europese industriesteden.
De Nederscheldewijk, een getto in de 19e eeuw
De Nederscheldewijk, geïsoleerd van het centrum en gelegen tussen het Zuidpark, de Kuiperskaai, de Reep, de Visserij en Hollainhof, werd doorkruist door de Oude Schelde, die kronkelde vanaf de Waalse Krook zuidwaarts naar de Munkmeersen.
Tijdens de 19eeuw was het één van de belangrijkste én ongezondste arbeiderswijken van de textielstad.
De bewoners waren vooral textielarbeiders en behoorden tot de absolute laagste klasse. Ook hier waren erbarmelijke woonomstandigheden die nog verergerd werden doordat de wijk op het laagste niveau van de stad lag en de open riolen ‘Nederschelde’ en ‘Oude Schelde’ vooral in de winter buiten hun oevers traden. Daardoor maakten de epidemieën in die wijk altijd de meeste slachtoffers: bijvoorbeeld in 1866 met 592 doden.
Ook stond de wijk een vlotte verbinding van het Zuidstation naar het centrum in de weg, wat moest gebeuren via andere aangelegde verbindingsstraten. (In 1841 via onder andere de huidige Zuidstationstraat, de Keizer Karelstraat, het huidige Sint-Annaplein).
En tot slot was de burgerij misnoegd, niet alleen omdat zij moesten winkelen in Brussel met haar luxueuze etalages en winkelpassages, maar ook buiten de stad diende te flaneren.
Het grootste urbanisatie- en immobiliënproject in de 19de-eeuw in Gent
Vanaf 1860 begon, zij het kleinschalig en buurtsgewijs, de sanering: Ontelbare arbeidershuisjes en -buurten werden gesloopt.
Maar de Nederscheldewijk kreeg alle prioriteit, zeker na de cholera-uitbraak van 1866.
Tussen 1860 en 1883 werden een zestal oplossingen gelanceerd, maar zonder succes vanwege tegengestelde belangen of uitgangspunten. Zo moest het aanvankelijk idee om het arbeiderskarakter van de wijk te bewaren, vlug plaats maken voor een burgerlijke wijk omdat de investeerders enkel dit winstgevend vonden. Ook een zachte aanpak via straatverbredingen en rioleringswerken of de inplanting van een nieuwe functie als zuurstof voor de wijk, kregen geen kans.
Uiteindelijk stelden architect Edmond de Vigne en ingenieur Edouard Zollikofer op 9 juni 1880 hun project ‘pour raccorder la place de la station au centre de la ville’ voor aan het college.
Op 12 juni 1880 bericht de Gazette van Gent: “De heren Edmond De Vigne, architect, en Edouard Zollikofer, ingenieur, vertegenwoordigers van de Compagnie Immobiliere de Belgique, hebben bij de stedelijke regering een project ingediend voor het openen van gemeenschapswegen tussen de statie van de staatsspoorweg en het middelpunt van de stad. Sedert de aanleg van de ijzeren weg te Gent bestont de noodzakelijkheid van een brede en gemakkelijke weg, maar toen liet die zich heviger dan ooit aanvoelen. De rechtstreekse boulevard was voor de stad onontbeerlijk geworden, in het vooruitzicht van een nieuw tijdperk van voorspoed voor de handel en nijverheid.”
Het station werd verbonden met het centrum via een hoofdstraat (Vlaanderenstraat) met halverwege een ‘Rond Punt’ en verder een splitsing in twee diagonalen. Verder werd de Reep via gedeeltelijke overwelving een promenade of flaneerplaats. Pas na de bijsturing met een aanpassing van het stratenpatroon in de Nederscheldewijk, genoot het ontwerp algemeen bijval en werd bij Koninklijk Besluit van 1 april 1883 goedgekeurd. De onteigeningen konden starten en buiten kleine aanpassingen, was het uitgevoerd tegen 1888. (Zie plannen).
Daarnaast worden er nog enkele secundaire wegen getrokken die afgeleid worden van de nieuwe verbinding met het centrum.
De volgende cijfers onderstrepen de gigantische omvang van de operatie: 4,5 ha onteigend, 4037 m2 bestaand straatoppervlak verdween, 14.066 m2 nieuw straatoppervlak, 497 m gevel gesloopt en 1779 m nieuwe gevel gebouwd. In de projectzone werden 550 arbeiderswoningen gesloopt en daarbuiten, maar nog steeds binnen de Nederscheldewijk, werden er nog eens 400 gesloopt. Maximaal mocht tachtig procent van het perceel bebouwd worden en de gevels dienden minimum 5 m breed en 12 m hoog te zijn. Dat laatste werd ver overschreden omdat de zelfbewuste elite hun macht en geld etaleerden met rijke gevels in neostijl of eclectisme vol natuursteen en bel-etagebalkons.
De winnaars: de stad en de burgerij met hun aandelen in de financiële afwikkelingen
De wetgeving en financiering voor het Zollikofer-De Vigneplan inspireerde zich op gelijkaardige projecten in Parijs en Brussel. Voor de uitvoering van dit prestigieuze projet werd een financiële overeenkomst met twaalf artikelen gesloten tussen de stad en de concessiehouder, de Compagnie Immobilière de Belgique.
Deze compagnie stond in voor de onteigening tegen actuele waarde, de verkaveling en de verkoop van de al dan niet bebouwde percelen.
De Compagnie ontving een subsidie van twee miljoen en een gewaarborgde lening van vier miljoen. De stad voerde op eigen kosten de straatwerken uit (maximaal 550.000 fr.), stont alle eigendommen binnen de zone af en verleende aan kandidaat-bouwers een goedkope lening.
Verder ging de stad een lening aan van 7,5 miljoen fr. bij de Banque de Gand (behorende tot de groep Société Generale, die haar afgevaardigden hadden in de Compagnie). Omgerekend naar de huidige euro is dit 32 miljoen: een gigantisch bedrag als je weet dat het maandloon ongeveer 1,3 euro was. De cirkel was rond en de belangenverstrengeling was stuitend.
Voor de Compagnie waren er weinig risico’s. Integendeel, het was zeer lucratief: goedkope lening, subsidie, meerwaarde uit de verkoop (gronden steeg twee tot drie maal in waarde), de intrest op de verkoop, en het profijt van de goedkope bouwlening.
En de stad deed ook haar financieel voordeel, zij het op termijn. Het residentiële gebied remde de stadsvlucht van de burgerij af en trok die zelfs aan. Het kadastraal inkomen voor en na de sanering steeg met 207 procent. Daardoor kreeg stad op termijn meer subsidie van het Gemeentefonds.
Alles gaf dus de indruk dat het plan louter uit infrastructurele behoeften is voortgekomen en dat wil de initiator, de Compagnie immobiliere, en het stadsbestuur de bevolking graag laten geloven. Maar het plan is door de immobiliënpromotor in eerste instantie bedacht om de verkrotte arbeiderswijk te kunnen slopen en er duurdere huizen, die veel meer winst zullen opleveren, voor in de plaats te bouwen.
Voor de stad is er het voordeel van de kapitaalkrachtige burgers die door de nieuwe wijk zich in de stad zullen vestigen. Ook is het de kans om een einde te maken aan de smalle vervuilde steegjes en de ongezonde en vervallen arbeiderswoningen.
En het plan had zijn effect. In de Vlaanderenstraat richtten de rijke burgers hun huizen op en samen met de aanwezigheid van het station kwam de wijk tot een ongekende bloei.
Op 20 juli 1884 verschijnt in de Gazette van Gent het volgende artikel: “Daar rijzen maandelijks grote winkel- en burgershuizen met gevels in imposante stijlen als paddestoelen uit de grond. De bel-etages zijn meestal versierd met fraaie balkons en erkers, die over de gehele straatlengte een indrukwekkend spel van horizontale lijnen teweegbrengen. De nabijheid van de statie doet er winkelpanden oprijzen waar voornamelijk nieuwe beroepen worden uitgeoefend zoals fotografen, hoedenmakers, brillenmakers, goudsmeden enz. Het verkeer van dienstboden, winkeljuffrouwen, kamermeiden en gouvernantes neemt er met de dag toe. De tenuitvoerbrenging van dit ontwerp van rijkdom zal de vooruitgang en de levendigheid van de stad aanzienlijk vermeerderen.”
De grote verliezers waren de arbeiders.
De grote verliezers waren de arbeiders, omdat zij uit hun huis werden gezet zonder enige compensatie of vervangende huisvesting. 3000 daklozen migreerden en werden overgeleverd aan de huisjesmelkers. Het merendeel migreerde binnen de stad, meestal in de nabijheid. Slechts vijftien procent trok naar de randgemeenten. Dat terwijl de vermogenden die een nieuwbouw optrokken in hun onteigend getto een goedkope lening kregen. De ganse sociale samenstelling van de wijk veranderde: niet alleen werden de bewoners verdreven, maar vreemd genoeg ook de eigenaars: slechts drie personen bezitten eigendom voor en na de sanering. Na de sanering zijn het vooral handelaars, ambachten en industriëlen met een hoog sociaal prestige die de wijk bevolken.
Voor de arbeiders betekende dat vaak het einde van hun kleine ondernemingen en veel onzekerheid over de toekomst.
Er kwam heftig protest bij de socialistische pers. Zij stelden aan de kaak dat het plan geen vervangingshuisvesting voorzag en dat de stad miljoenen uitgaf op het ogenblik dat ze de arbeiders opriepen veertig procent op hun loon in te leveren wilden ze hun werk behouden.
De bekende Gentse volkszanger Karel Waeri drukte de verontwaardiging bij de bevolking frappant uit in zijn lied ‘Zollikofer’. Maar de adviescommissie wuifde die kritiek weg met twee liberale dooddoeners: op de nood aan arbeiderswoningen zal het privé-initiatief wel speculeren, en het project verschaft werk. Kortom: het project is niet alleen een zegen voor de burgerij, maar ook voor de arbeider.
Het stadsbestuur kon met het Zollikofer-Devigneplan een hele wijk onteigenen, slopen en nieuwe straten trekken voor burgerhuizen en luxe winkels, zonder zich te bekommeren om de ruim 3.000 dakloze arbeiders. Dat kon omdat de onteigeningswet van 1867 geen clausule had ter bescherming van de ontheemden. Niet onlogisch: door het cijnskiesrecht werden enkel de vermogenden vertegenwoordigd. Toch ironisch want de wet ontstond vanuit de optie om de morele en materiële levensomstandigheden van de arbeiders te verbeteren.